1. ¿Qué regulaciones legales existen?
Situación jurídica de los propietarios de inmuebles afectados por la lava. Decreto (1/2022)
Situación jurídica de los terrenos afectados por la lava. Decreto (9/2023)
Situación jurídica de los terrenos agrícolas afectados por la lava. Decreto (3/2024)
2. Diferencias
3. ¿Qué facilidades, ayudas y compensaciones ofrecen estar regulaciones?
4. Excepciones, facilidades y compensaciones legales generales provocadas por el volcán
1.1. Situación jurídica de los propietarios de inmuebles afectados por la lava
Las opciones legales de los propietarios de inmuebles afectados por la lava se regulan en el Decreto 1/2022.
¿Qué afectados por la erupción volcánica se pueden beneficiar de esta regulación? Los afectados por la erupción volcánica que fuesen propietarios de inmuebles que constituían su residencia habitual, segunda vivienda o vivienda vacacional.
¿Qué ventajas tienen estos afectados por la erupción volcánica? Tienen derecho a reconstruir dichos inmuebles en otro terreno de la isla de La Palma.
¿Qué limitaciones existen respecto a los terrenos donde podría construir un afectado por la erupción volcánica? Quedan excluidos:
Espacios naturales protegidos
Espacios incluidos en Red Natura 2000
Parcelas destinadas a dominio público
Parcelas de riesgo según el Plan Insular de Ordenación
Parcelas de riesgo según el Plan de Gestión de Inundaciones
¿Qué requisitos deben cumplir las edificaciones en cuestión para poder beneficiarse?Deben haber sido construidas legalmente o contar con protección jurídica de situación de consolidación. Alternativamente, si no cumplen la normativa de construcción vigente, deben haber sido construidos en un tiempo en que no existían las correspondientes regulaciones urbanísticas.
¿Cuál es el tamaño mínimo con el que debe contar un terreno para ser apto para la edificación según esta normativa? El tamaño mínimo para estos terrenos es de 500 metros cuadrados.
¿Pueden registrarse estos terrenos como propiedades independientes en el Registro de la Propiedad?De manera simultánea a la solicitud de la licencia de construcción de los edificios conforme a esta normativa, se solicita una licencia de segregación para segregar un terreno con una superficie mínima de 500 metros cuadrados. Una vez concedida dicha licencia de segregación, la segregación puede formalizarse ante notario, y la nueva parcela resultante puede inscribirse como finca independiente en el Registro de la Propiedad.
¿Cuál es el tamaño máximo de construcción? El tamaño máximo es equivalente al del edificio destruido.
¿Se aplica esto también a otros edificios destruidos en la propiedad? La edificabilidad máxima es igual a la superficie total conjunta de todos los edificios en el inmueble sustituido.
¿Se permite la ampliación de viviendas existentes para alcanzar la edificabilidad máxima? La edificabilidad máxima se refiere al resultado final de la construcción de un edificio. La superficie existente se resta de la edificabilidad máxima permitida para determinar la superficie que se puede añadir. Tras una consulta del ayuntamiento de Los Llanos de Aridane a un órgano superior, la sentencia del 13 de diciembre de 2024 establece que una ampliación no siempre es posible. El razonamiento es que una ampliación podría legalizar un edificio existente si se construyó previamente sin licencia. Una ampliación es posible solo si el edificio existente ya se construyó legalmente y cuenta con una licencia de obra válida.
¿Se aplica esta norma también a otros tipos de construcciones? Sí, por ejemplo, si había una piscina en el terreno sepultado por la lava, se puede construir otra en el nuevo terreno.
¿Qué otras normativas sobre permisos de construcción deben cumplirse? Cada una de estas parcelas de nueva construcción debe lindar con una vía pública y contar con conexión a suministro de agua pública y electricidad. Cada municipio establece normativas propias respecto a distancias mínimas, alturas y otros requisitos.
¿Cuánto duran los beneficios de esta normativa? Según esta normativa, se puede solicitar la licencia de construcción hasta finales de 2027 como máximo.
1.2. Situación jurídica de los terrenos afectados por la lava (Decreto 9/2023)
El Decreto-ley 9/2023 regula las posibilidades de reconstrucción y uso de los terrenos sepultados por la lava, determinando claramente como punto de partida la situación fáctica existente antes de la erupción volcánica.
1.2.1 ¿La normativa del Decreto-ley 9/2023 es uniforme en toda la zona afectada por la lava? Se establecen 4 zonas:
Zonas con una altura de lava de hasta 10 metros
Zonas con una altura de lava superior a 10 metros
Zonas sujetas a medidas cautelares
Zonas de recuperación en espacios naturales protegidos
1.2.2 ¿Dónde se puede encontrar esta zonificación? Se puede encontrar un mapa que muestra esta zonificación en el anexo del Decreto-ley 9/2023.
1.2.3 ¿Qué edificaciones se pueden reconstruir de manera general sobre la lava?
Todas las edificaciones que cumpliesen con alguna de las siguientes funciones:
Viviendas
Turismo en todas sus modalidades
Edificios comerciales
Restaurantes
Edificios industriales
Edificios agrícolas
Infraestructura
Cualquier otro uso o actividad preexistente que se encontrara consolidado
1.2.4 ¿Se pierde la posibilidad de reconstrucción con una licencia obtenida fuera de la zona de lava según el Decreto-ley 1/2022? No, ambos decretos son totalmente compatibles y no se excluyen mutuamente.
1.2.5 ¿Qué impacto específico tendrá la zonificación de esta normativa?
Los terrenos con altura de lava superior a 10 metros requieren un estudio técnico-geológico y un permiso especial para su reconstrucción.
En las zonas sujetas a medidas cautelares, no se expedirán licencias de reconstrucción ni otras nuevas, a menos que se promulgue una nueva normativa específica de conformidad con la Ley de Reservas Naturales. Las excepciones confirman la regla.
En las zonas de recuperación en espacios naturales protegidos se aplican las normas específicas del respectivo espacio natural protegido.
1.2.6 ¿Qué otras opciones tienen los afectados por la erupción volcánica con edificaciones ubicadas en alguna de las zonas mencionadas en el punto anterior para reconstruirlas? Salvo que su construcción esté garantizada por un estudio técnico-geológico o una licencia especial, los afectados tienen la opción de reconstruir sus edificios en otra propiedad, siempre que esta se encuentre dentro de la zona de lava.
1.3. Situación jurídica de terrenos agrícolas afectados por la lava
1.3.1 ¿Qué opciones de reconstrucción se derivan de este reglamento para terrenos agrícolas? El reglamento tiene como objetivo principal brindar todas las posibilidades para restaurar cualquier uso agrícola, con todas sus edificaciones, instalaciones e infraestructura pertinentes.
2. Diferencias
2.1 ¿Qué diferencias surgen de las posibilidades de la normativa de reconstrucción?
Si bien la reconstrucción de edificaciones perdidas fuera de la zona de lava se limita a residencias habitual, segundas viviendas y viviendas vacacionales, dentro de la zona de lava puede reconstruirse cualquier edificación en base a su uso anterior. Para la reconstrucción fuera de la zona de lava, se debe aportar prueba legal de la existencia de los edificios perdidos. Para la reconstrucción dentro de la zona de lava, basta con pruebas objetivas.
3. ¿Qué facilidades, ayudas y compensaciones ofrecen estar regulaciones?
Las personas que hayan perdido su residencia habitual a causa del volcán estarán exentas del pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) al adquirir una nueva residencia habitual.
Las personas que hayan perdido un edificio comercial a causa del volcán están exentas del pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) al adquirir un nuevo edificio comercial, siempre que el edificio recién adquirido esté destinado a tener el mismo uso que el perdido.
Las personas que sustituyan su residencia habitual, su segunda vivienda o un edificio comercial perdido por una nueva edificación, están exentas del Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) sobre la nueva edificación.
Las personas que sustituyen su residencia habitual por una nueva edificación están exentas del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la declaración de obra nueva. Esto no aplica a las segundas viviendas.
4. Excepciones, facilidades y compensaciones legales generales provocadas por el volcán
4.1 ¿Qué otros cambios se derivan de estas tres normativas?
4.1.1 ¿Es posible solicitar una licencia de obra turística en el municipio de Los Llanos según la Ley de Islas Verdes?
Esta nueva normativa permite obtener licencias de obra turística en el municipio de Los Llanos al amparo de la Ley de Islas Verdes, incluso mientras el municipio no haya adoptado un nuevo plan de ordenación territorial.
4.1.2 ¿Qué ocurre con las licencias de obra emitidas antes de la erupción volcánica que no pudieron llevarse a cabo debido a la misma?
Estas licencias previas a la erupción siguen estando en vigor y pueden ejecutarse sin problema. Si la licencia de obra se ubicase en una zona tan gravemente afectada por el volcán que no puede ejecutarse actualmente, tendrá una validez de cuatro años a partir de la fecha de ejecución.
4.1.3 Los proyectos turísticos de tamaño mediano y otros proyectos en suelo rústico deben someterse a una evaluación de impacto ambiental, ¿se aplica esto también a la reconstrucción de edificaciones destruidas por la lava?
Cualquier nueva construcción, reconstrucción o reemplazo dentro de la zona de lava está exenta de una evaluación de impacto ambiental.
